Термины и определения
При проведении работ по государственной кадастровой оценке используются следующие основные термины и определения:
Государственная кадастровая оценка – совокупность установленных частью 3 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – ФЗ №237) процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном ФЗ № 237 (Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в редакции от 30.12.2021г.).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости — полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с ФЗ № 237 и Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»;
Дата определения кадастровой стоимости – дата, по состоянию на которую осуществляется определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки (день, по состоянию на который сформирован перечень) (Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в редакции от 30.12.2021г.). Датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость в соответствии с Указаниями, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, предусмотренного законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) («Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 30.12.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2022)).
Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (в редакции от 30.12.2021) прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
Вид разрешенного использования объекта недвижимости — использование в соответствии с его фактическим разрешенным использованием («Методические указания о государственной кадастровой оценке» утверждены Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 04.08.2021 № П/0336 (зарегистрировано в Минюсте России 17.12.2021 N 66421). Вид (виды) разрешенного использования, назначение или наименование объекта недвижимости, определенные (установленные) в отношении такого объекта недвижимости и содержащиеся в ЕГРН по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.
Группировка объектов недвижимости – группировка, ориентированная на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и основанная на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, состав ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости («Методические указания о государственной кадастровой оценке» утверждены Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 04.08.2021 № П/0336 (зарегистрировано в Минюсте России 17.12.2021 N 66421).
Ценообразующий фактор объектов недвижимости — информация об их физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках, а также иная информация, существенная для формирования стоимости объектов недвижимости («Методические указания о государственной кадастровой оценке» утверждены Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 04.08.2021 № П/0336 (зарегистрировано в Минюсте России 17.12.2021 N 66421).
Методы массовой оценки — методы, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости («Методические указания о государственной кадастровой оценке» утверждены Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 04.08.2021 № П/0336 (зарегистрировано в Минюсте России 17.12.2021 N 66421).
Индивидуальная оценка — процесс определения кадастровой стоимости индивидуально в отношении объекта недвижимости на основе подходов к оценке (сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке) («Методические указания о государственной кадастровой оценке» утверждены Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 04.08.2021 № П/0336 (зарегистрировано в Минюсте России 17.12.2021 N 66421).
Затратный подход – подход, основанный на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости («Методические указания о государственной кадастровой оценке» утверждены Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 04.08.2021 № П/0336 (зарегистрировано в Минюсте России 17.12.2021 N 66421).
Сравнительный подход – подход, основанный на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости («Методические указания о государственной кадастровой оценке» утверждены Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 04.08.2021 № П/0336 (зарегистрировано в Минюсте России 17.12.2021 N 66421).
Доходный подход – подход, основанный на определении ожидаемых доходов от использования объектов недвижимости («Методические указания о государственной кадастровой оценке» утверждены Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 04.08.2021 № П/0336 (зарегистрировано в Минюсте России 17.12.2021 N 66421).
Статистическая модель оценки — математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующие факторы объектов недвижимости) («Методические указания о государственной кадастровой оценке» утверждены Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 04.08.2021 № П/0336 (зарегистрировано в Минюсте России 17.12.2021 N 66421).
Оценочное зонирование — систематизация на дату определения кадастровой стоимости рыночной информации о сделках (предложениях) с типовыми объектами недвижимости исходя из их местоположения и вида использования с учетом существующего и перспективного развития, а также затрат на создание указанных объектов («Методические указания о государственной кадастровой оценке» утверждены Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 04.08.2021 № П/0336 (зарегистрировано в Минюсте России 17.12.2021 N 66421).
Ценовая зона — часть территории, в границах которой определены близкие по значению удельные показатели средних рыночных цен типовых объектов недвижимости («Методические указания о государственной кадастровой оценке» утверждены Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 04.08.2021 № П/0336 (зарегистрировано в Минюсте России 17.12.2021 N 66421).
Типовой объект недвижимости — объект недвижимости, основные физические и иные характеристики вида, использования которого наиболее соответствуют спросу и предложению на соответствующем сегменте рынка («Методические указания о государственной кадастровой оценке» утверждены Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 04.08.2021 № П/0336 (зарегистрировано в Минюсте России 17.12.2021 N 66421).
Рыночная информация – информация о ценах сделок, спросе и предложениях по объектам, близким по характеристикам к оцениваемым, о рыночной стоимости объектов, установленной в отчетах об оценке, информация об иных показателях, используемых для определения рыночной стоимости объектов недвижимости («Методические указания о государственной кадастровой оценке» утверждены Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 04.08.2021 № П/0336 (зарегистрировано в Минюсте России 17.12.2021 N 66421).
Цена предложения — прогнозная минимальная цена, по которой продавец согласен продать определенное количество данного товара в определенный период времени. Для целей кадастровой оценки использована информация о цене предложения, содержащаяся в сведениях интернет-сервисов для размещения объявлений о продаже недвижимости.
Цена сделки – цена, фактически уплаченная либо подлежащая уплате за определенное количество данного товара. Для целей кадастровой оценки использованы сведения о ценах объектов недвижимости, указанных в результатах торгов (аукционов), а также информации об определении рыночной стоимости объектов недвижимости (в том числе выполненных по заказу самих правообладателей данных объектов недвижимости), а также заключений экспертов, подготовленных в ходе судопроизводства.